10 популярных вопросов марта

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в марте 2018 года. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованием и собрали в один материал.

1. Один из собственников решил расширить свою квартиру за счет мест общего пользования. Насколько это возможно, если это место граничит с его квартирой и не используется?

Формально это возможно, но практически труднореализуемо.

Помещения общего пользования в МКД, квартирные холлы, подвалы, чердаки, иные помещения, которые не относятся к собственности отдельных лиц, входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК).

Отчуждение части таких помещений приведет к уменьшению размера общего имущества в таком доме. Это возможно на основании сделки (договора купли-продажи) между собственниками помещений в МКД и собственником помещения в МКД, который хочет присоединить часть общего имущества к своему помещению.

Уменьшение размера общего имущества в МКД, то есть заключение договора купли-продажи части общего имущества, возможно только с согласия всех собственников помещений в МКД. Это следует из части 1 статьи 246 ГК.

Для целей отчуждения общего имущества в зависимости от вида помещений нужно провести мероприятия:

• принять решение на ОСС о проведении перепланировки и (или) переустройства части помещений в МКД в самостоятельные помещения, отчуждении (продаже) части общего имущества в МКД;
• провести перепланировку или переустройство помещения по согласованию с органом МСУ (ч. 1 ст. 26 ЖК с учетом ч. 1 ст. 7 ЖК);
• оформить учетно-регистрационные действия и изменение статуса помещения.

Подробнее в рекомендации Действия УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК в случае, если собственник помещения в МКД не узаконил перепланировку.

2. Необходимо ли по МКД иметь декларацию пожарной безопасности?

Нет, декларация пожарной безопасности на МКД не составляется.

Декларацию пожарной безопасности составляют в отношении объектов защиты, для которых законодательство о градостроительной деятельности предусматривает проведение экспертизы проектной документации, за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, то есть МКД. Такое правило установлено частью 1 статьи 64 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

3. По выписке Росреестра площадь МКД составляет 3430,6 кв. м, а по техническому паспорту – другая. Какую площадь в таком случае указывать в протоколе ОСС?

Необходимо указать площадь МКД, которая соответствует данным ЕГРН.

Доли собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество определяются исходя из суммы общих площадей жилых и нежилых помещений МКД. Это следует из статьи 37 ЖК.

Размер общей площади помещений отражается в документах органов технической инвентаризации. При расхождении таких сведений с данными ЕГРН применяются последние. Такой порядок действий указан в пунктах 3 и 4 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Подробнее в рекомендации Как подготовить документы к общему собранию собственников помещений в МКД.

4. Как часто проводить дератизацию в МКД?

В МКД нужно проводить дератизацию систематически или экстренно. Такое требование установлено пунктом 2.3 СП 3.5.3.3223-14, утвержденных постановлением главного санитарного врача от 22.09.2014 № 58 «Об утверждении СП 3.5.3.3223-14 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дератизационных мероприятий»», пунктом 23 минимального перечня, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень).

Однако точная периодичность проведения работ по дератизации в МКД не определена законодательством. Для определения периодичности работ необходимо составить график и согласовать его с собственниками помещений. Формат графика законодательство не регулирует, поэтому он может быть произвольным.

5. Можно ли рассчитывать плату за отопление по ИПУ, если все помещения оборудованы приборами учета, но не все приборы учета прошли поверку?

Да, возможно, если МКД оборудован ОДПУ тепловой энергии.

Если МКД оборудован ОДПУ тепловой энергии и все помещения в МКД оборудованы ИПУ тепловой энергии, размер платы потребителям за отопление определяйте по формулам 3(3) и 3(4) приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354). Это предусмотрено абзацем 4 пункта 42(1) Правил.

Если ИПУ тепловой энергии, установленный в жилом помещении потребителя, вышел из строя или истек срок его поверки, исполнитель рассчитывает плату за отопление по такому помещению исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления такой услуги. Если период работы ИПУ тепловой энергии составил меньше шести месяцев – то за фактический период работы такого ИПУ, но не менее трех месяцев отопительного периода.

Такой расчет проводят в течение трех расчетных периодов подряд с даты, когда наступило такое событие, а если дату установить невозможно – то начиная с расчетного периода, в котором наступили указанные события (подп. «а» п. 59 Правил № 354).

По истечении трех расчетных периодов – исходя из норматива потребления коммунальной услуги отопления с применением повышающего коэффициента 1,5 (п. 60 Правил № 354). В указанном порядке следует рассчитывать плату за отопление до даты, когда был возобновлен учет тепловой энергии по вновь введенному в эксплуатацию ИПУ.

Законодательство не определяет количество вышедших из строя ИПУ тепловой энергии, при котором исполнитель меняет методику расчета платы за такую услугу. По смыслу абзаца 4 пункта 42(1) Правил № 354 исполнитель рассчитывает плату по формулам 3(3) и 3(4) приложения № 2 к Правилам до момента выхода из строя либо окончания срока поверки всех ИПУ тепловой энергии, установленных в помещениях МКД.

Подробнее в рекомендации Как рассчитать плату за коммунальные услуги, если ИПУ вышел из строя или истек срок его эксплуатации.

6. Как долго хранить договоры с поставщиками коммунальных услуг в архиве ТСЖ?

ТСЖ хранит договоры с РСО в течение пяти лет с момента истечения или расторжения срока действия таких договоров. Это предусмотрено пунктами 815, 817 перечня типовых управленческих архивных документов, которые образуются в процессе деятельности организаций, с указанием сроков хранения, утвержденного приказом Минкультуры от 25.08.2010 № 558.

Уставом или иными документами ТСЖ может предусмотреть более длительный срок хранения.

Читайте также Сроки хранения документов в ТСЖ, ЖК, ЖСК.

7. В МКД отсутствует газовое и печное оборудование. Вправе ли УО самостоятельно обслуживать систему вентиляции без заключения договора со специализированной организацией?

Да, вправе, если МКД не оборудован системой дымоудаления или противодымной вентиляции.

УО несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД.

Работы по содержанию систем вентиляции УО выполняет:

• своими силами;
• организацией, которая выполняет такие услуги.

Если МКД оборудован проектной системой дымоудаления или противодымной вентиляции, работы по ее содержанию выполняет специализированная организация либо УО при наличии у нее лицензии по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. Это следует из пункта 8 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290, пункта 15 части 1 статьи 12 Закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

Подробнее в рекомендации Вентиляция и противопожарные мероприятия в МКД.

8. В каком месте проходит граница эксплуатационной ответственности между УО и квартирой на сетях электроснабжения, если границы не были определены в договоре управления?

Границей эксплуатационной ответственности системы электроснабжения между УО и собственником жилого помещения считается точка присоединения индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Это следует из пункта 7 Правил № 491.

Читайте также правила разграничения собственности.

9. Можно ли провести косметический ремонт квартирных холлов за счет средств фонда капремонта?

Нет, нельзя.

Перечень услуг и работ по капремонту МКД, которые можно выполнять за счет средств фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, определен частью 1 статьи 166 ЖК.

Субъект РФ вправе дополнить перечень работ по капремонту работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке ОДПУ, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ. Это определено частью 2 статьи 166 ЖК.

Если субъектом РФ не предусмотрен косметический ремонт квартирных холлов за счет указанных средств, их выполняют только за счет дополнительных взносов собственников помещений в МКД. Такая возможность закреплена частью 3 статьи 166 ЖК. Однако по смыслу этой нормы и вида указанных в вопросе работ они не могут относиться к работам капитального характера. Их выполняют в рамках текущего ремонта за счет средств собственников помещений в МКД за содержание жилого помещения в МКД либо целевых взносов, определенных решением ОСС помещений в МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ.

Подробнее в рекомендации Как использовать фонд капитального ремонта общего имущества в МКД со специального счета.

10. Каким образом учитывать при голосовании на ОСС голос участника совместной собственности: заявлений о распределении долей, голосов не имеем, бюллетень сдал один из супругов?

По сложившейся практике если помещение в МКД находится в долевой собственности, то каждый из собственников доли самостоятельно участвует в ОСС пропорционально своей доле в праве собственности.

Если помещение в МКД находится в совместной собственности, то решение по повестке дня ОСС принимается собственниками помещений совместно. Такой вывод следует из статьи 253 ГК.

Представитель собственника помещения в МКД вправе голосовать на основании доверенности, которую оформляют в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 ГК или удостоверяют нотариально (ч. 2 ст. 48 ЖК). Однако наличие доверенности от сособственника помещения в МКД, находящегося в совместной собственности, не всегда обязательно (например, апелляционное определение Омского областного суда от 03.10.2013 по делу № 33-6326/13). Такая позиция основана на части 2 статьи 253 ГК, согласно которой при голосовании одним из собственников такого помещения согласие всех собственников в таком случае предполагается.

Подробнее в рекомендации Каковы основные правила проведения общего собрания собственников помещений в МКД.